まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

【総論5章】確定と確認ってなんぞ〜物的事項〜

確定と確認のお話。

物的事項に関する確定・確認ってなんぞ。

 

ねこきん的に受験生時代、確定と確認とか言われてもあんまりピンとこずでした。

 

当時習ったのは、

確定とは机上でするもの、

確認とは実際に現地でするもの。

 

ん〜わかったようなわからんような。

もっと具体的に確定と確認ってなんなのさ!

 

物的事項に関する確定と確認

 基準に照らしてみた、実務でのざっくりした流れでです〜↓

 

物的事項と権利関係事項を分けて考えた方がわかりやすいので別々に。

本来はもちろん同時並行でいきます。

 

( ・×・) <依頼者だよ

ヾ(*ΦωΦ)/ <鑑定士です

 

<物的事項の確定・確認>

〜確定〜

 ( ・×・)『東京都港区ねこきん町1丁目2番3にある土地(青空駐車場)を評価してくれたまえ。』

ヾ(*ΦωΦ)/『かしこまり!』

ヾ(*ΦωΦ)/『法務局で謄本・公図ゲット。ゼンリン住宅地図ゲット。(いわゆる確認資料)』

↓ 

ヾ(*ΦωΦ)/『この地番の物件で間違えないですかい?公図だとこんな形状、住宅地図だとココ!』

 ( ・×・)『問題ないす。』

ヾ(*ΦωΦ)/『数量は登記簿だと500㎡(いわゆる公簿数量)です、いやーねこきん町とかいう一等地ですごいっす!』

 ( ・×・)『それくらいの規模です。問題ないす。』

ヾ(*ΦωΦ)/『じゃあ明日、現地見に行きますね〜。』

〜確定終了。ここから確認〜

ヾ(*ΦωΦ)/『こんちゃ!ではでは公図やらに照らして形状とか数量とか確認していきますねー。』

( ・×・)『問題ないす。』

ヾ(*ΦωΦ)/(コイツそればっかやな)

ヾ(*ΦωΦ)/『現地で測ったら、敷地の形状とか面積数量とか概ね資料通りでしたー!』

( ・×・)『オケー。』

〜ここまでで確認終了。〜

物的事項の確定・確認でした。

〜余談。ってか実務ではこの下までが実質作業〜

ヾ(*ΦωΦ)/『概ね資料通りでした。ということで、公図の形状・登記簿記載数量で評価しますね〜。』

( ・×・)『オケー。』

 

要は、

確定(仮) → 確認 → 確定(本確)

って流れになります。

 

こんな風に最終にもう一回確定がきます。

確定(仮)に使った確認資料の内容と、現地実査での内容が違ったりした場合に、依頼者とどうしますー?って感じで確定のやり直しです。

 

例えば、

上の例では『登記簿数量でいきますねー』ってやってますが、明らかに数量違う。

その場合、『実測数量でいきますねー』とか『建築確認のときの敷地面積でいきますねー』とかいった感じで、数量の根拠(物的事項)を確定します。

 

例えば、

確定の時は『更地だよー』としてても、現地確認したら未登記建物があった。

そんな時は『建物も評価します?更地だけにします?』って感じで確定やり直します。

  

現地確認と価格形成要因の分析

ちなみに現地実査での確認時には、道路幅員やら周辺環境やらなんやらも調査します。

(確か過去問にそんな問題があったはず。)

 

地域要因・個別的要因の確認

→要は地域分析・個別分析です。

 

ということで、、、

住宅地図やら公図、謄本は確認資料だけでなく、要因資料にもなるってことになります。

確認資料・要因資料の具体例挙げろーって問題だと、ここら辺の資料の汎用性高いですね。

 

さすがに両方に全く同じ具体例をあげるのは採点者の心証には微妙かと思うけど……笑

 

(しかし、資料系の具体例の暗記は実務経験ないとなかなかに辛いですね。

僕はすぐに記憶の彼方へいってしまってメチャ苦労したぞ。)

 

 

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