まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

底地も終わらない

私らの本試験の演習問題底地。
特に思い入れはありません。
近年は底地ファンドなるものも流行ってるみたいでつね。

f:id:si6963po:20160807214835j:plain



取引事例比較法

借地権と同様、取引事例比較がなかなかに難義です。
当事者間取引が多くて、第三者取引の事例を集めるのはなかなかに大変orz

当事者間取引は増分価値が乗っかったいわゆる限定価格やので、正常価格求めるには事情補正しなきゃだけども、適正な補正率なんてそうそうわかりまへんヽ(;▽;)ノ

『借地権+底地+増分価値=更地(or建付地)』

限定価格事例もたくさん集めてって、事情補正率を頑張って求めて比準価格求めるべきなんでしょうが、、、お金もかかるし、、、
なにわともあれ事情補正しないで比準しようもんならぶっ飛んだ価格になるから要注意ですね。


収益還元法
シンプルね。
実際支払賃料が総収益。
公租公課が総費用。たまに管理費も。
純収益求めて、還元するのみ。

相変わらず還元利回りはナゾ。
個人的なイメージとしては、
利回りの順序は、
更地<底地≦借地権
って感じなんやけども。
底地<更地でやってるのも見たことある。。。

底地の流動性は低い。
だけども、借地人は土地がないと建物ぶっ飛んじゃうから必死こいて地代を払うんで貸倒リスクは小さい。
底地も借地権も、基本的には金融機関は担保としてみてくんないし。

うーん、更地よりはリスク高いと判断しました。



みんなが違和感覚える『実際支払賃料』に基づく純収益。実際実質賃料やないのか。
・預り金的性格の一時金▶︎借地契約は超長期やので、一時金の経済価値的意義は薄くなるから無視してしまえ。
・権利金的性格の一時金▶︎売買に当たったは買主に承継されないから無視。
やので実際実質でなくて、実際支払賃料。
確かTACのマイページの良くある質問とかいう項目でこんなこと書いてあった気が。

論文試験の論点にはならないでしょうけんど。

お盆休みシーズンだー

にほんブログ村 資格ブログ 不動産鑑定士試験へ