まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

借地権が終わらない

賃料差額還元法と借地権割合法。
基準改正で、比較考量から関連付けに出世した手法ですね。

f:id:si6963po:20160807000526j:plain


賃料差額還元法
正常実質賃料と実際実質賃料との差額求めてー
差額のうち慣行的に取引の対象となってる部分求めてー
還元!

ぶっちゃけ、慣行的に取引の対象となってるのは50%!とか見極めるのは実務上かなり困難(というか方法論が確立されていない…?)。

取引慣行が成熟しているのなら100%として問題ないっぽい。。


借地権残余法は土地建物一体の収益、てか家賃から借地権の経済価値を求める。
賃料差額還元法は土地の収益、てか地代から借地権の経済価値を求める。
こんなイメージ。


論文対策は、
❶正常実質賃料は新規賃料を求める手法を使って求める。
❷還元利回りは借地権残余法と同様のこと書いとく。
くらいかしら。

借地権割合法
地域の借地権割合求めてー
個別分析して対象地の借地権割合を求める!

まさに言うは易し行うはナンタラ

地域の借地権割合てなんやねん。
把握する方法は、地元精通者からのヒアリングがメイン。。らしい。。


(ΦωΦ)ちゃんと業者巡りしました?』
(⌯⊙⍛⊙)『ざ、財産評価基準書が最強やし』

ちなみに、

相続税路線価の借地権割合には名義書換料が含まれておる。by田原先生コラム

名義書換料は借地権価格構成しない。

やので、財産評価基準書の借地権割合を更地価格にそのまま掛けちゃうと高めの価格が出てしまうみたい。

先生のコラムは勉強になるので、真面目に勉強したい人はねこきんブログなんかよりそちら見た方が良いです笑

 

借地権割合は奥が深いす。

今回の実務修習では深く勉強を詰められてないのでまだやることいっぱいですorz

論文対策は、
①借地権取引の態様に留意して地域の標準的な借地権割合を把握。
②借地権の態様に留意して対象不動産の借地権割合を把握。
とかなんとか書いといたら加点あるかもです。


最後の問題、調整文。

比準はやってないから却下。

先輩達の先例はみんな収益価格重視にしてるけど、個人的に土地残が説得力ありはナシなので却下。

ということで賃料差額還元法と借地権割合法の試算価格を重視する方向になるのだけれど。

 この人らの市場区分が悩ましい。

 

積算▶︎費用性:事業者

比準▶︎市場性:ほぼ全員

収益▶︎収益性:投資家

 開発▶︎事業採算性:デベ

 

賃料差額還元法▶︎??

借地権割合法▶︎????

 

調整文の例文どっかで見た記憶を手繰って見つけました。

懐かしの演習問題練習帳入門編に書いてあった笑

 

賃料差額還元法▶︎借地人に帰属する経済的利益に着目した手法

借地権割合法▶︎借地権の取引慣行に着目した手法

煮え切らない表現ですね。

賃料差額還元法は収益性、借地権割合法は市場性に近いニュアンスですかしら。

 

実務上は、比準価格、借地権割合法による価格が重視される傾向がある。by鵜野先生の本

だそうです。

私、借地権を実務でやったことないので、そうなんですね!と盲目的に信じて借地権割合法を重視しました。

建物が収益物件やので、賃料差額還元法は全く無視とまではせずに比較考量しといて・収益価格は参考にして、鑑定評価額決定で、、、、

終わり!

 

実務修習の借地権しんどかったorz

今回は普通借地権しか勉強してないです。

とても借地権を修め終えたとも言えませぬが。。。

定期借地権とかだとインウッドとかも考えないといけないし、論点が多すぎるぜ借地権。

 

借地権付建物がおそろしあー

 

お次ぎは底地。

にほんブログ村 資格ブログ 不動産鑑定士試験へ