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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

借地権謎謎2

実務修習のコト

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【収益還元法】
いわゆる借地権残余法。この手法がマジわけわからん。

 

❶築年数20年。土地残の適用は可能?
『土地残は新築か築後間もないものでなければ、帰属収益を適正に配分できない云々』の縛りがあります。
適正に配分できない云々→一応、適用はするけど信頼性は落ちますって解釈でいこう。そうしよう。


❷建物は新築想定or現況建物or最有効使用建物?
悩みもせず、ノータイムで①との絡みから、現況建物で!
なんて思ってたら、いやいや新築想定でしょ?という考え方もあるようです。
土地のポテンシャルを正確に測るには新築じゃないとあかんやん、て意見。

うーん。新築理論でいくと、現況所与は何処へってなってしまう気が。

そして、建付地の土地残も建物新築想定するの?って問題が出てきて整合が取れないように思える。
てか、土地のポテンシャル測るなら、現況建物の新築じゃなくて、最有効使用の建物を想定すべきだし。

さらに、上にあるように土地残は『新築か築浅にしか合理性ない』という縛りも無視して、何でもかんでも土地残万歳になってしまう。

 

❸取壊し最有効
建付地の場合、取壊し最有効はありえない。土地建物が有機的に一体利用されていることが前提だから〜

これが根拠で部分鑑定評価とかいう対象確定条件があるから、借地権の部分鑑定評価のときも取壊し最有効は考えない!ってことでええんかしらね。

・現況継続で築年そこそこ→収益価格の精度は劣る。
・築古で取壊し最有効→新築想定になるから収益価格の精度上がる。

築年古い方が収益価格の説得力上がってしまうとかいう謎現象が起こってしまうし。


私の実務修習では新築と現況どっちも悩ましいけど条件設定が"その状態を所与として"なので、素直に今建っている建物の現況でいくのがいいと判断しました。
色々ネットサーフィンして調べましたが、どっちが正解っていう確信的なものは見つかりませんでしたけど。
現況がゲシュタルト崩壊


❹純収益査定のための賃料は、正常実質賃料or実際実質賃料?
次から次に問題が。
理論的には正常実質賃料でやるべきです。by実務修習講師のHP

借地権付建物(貸家)に部分鑑定評価でも正常実質賃料。
議論が分かれるところなのか、実際実質賃料で〜と書いてあるとこもありましたけど。

 

正常実質賃料にしないと賃料差額還元法との整合が取れないのが理由の1つ。

 

借地権付建物(貸家)として一体の収益価格は実際実質賃料を求めるけど、部分鑑定評価として、借地権のみの収益価格を求めるときは正常実質賃料で土地残する。

最初は、建付地評価との整合を取るために実際実質賃料で土地残すべきと思ってたけど、確かに賃料差額還元法との整合が取れない。

 

疑問点として、

『正常実質賃料でいくと超過収益力とかの、いわゆる建付増価・減価は借地権では見なくていいの?』ってとこですが。

借地権のみの評価ではこれらは反映しない。by(再)実務修習講師

だそうです。

 

ここから、ねこきん的ムリヤリ解釈。
主張:建付増価は一体としての収益力として見るから、『借地権のみ』の評価では反映させないです。
反論:建付地も『土地のみ』の評価だし、こっちでは反映するやん?
主張:建付地は、一体としての継続使用が前提だから反映するけど、借地権は一体としての使用が前提じゃないから、『借地権のみ』の単独で評価する時は、一体増減価は反映しないです。

反論:それだったら建物は新築想定にしないと、経年による建付減価が借地権に反映されてしまうんでないの?

主張:せやねん。その問題が生じるから、建物が新築か築後間もないものでないと借地権残余法の精度が落ちるんです。

反論:なるほろ。あれ、容積未消化の最有効使用でない建物が建ってたら建物による減価が反映されてしまいません?

主張:(∩ ゚д゚)アーアーきこえなーい

 

と、まぁいろいろ思考錯誤してみたのだけれど...

結論

 

基準が悪い

 

 (ΦωΦ)『またエラい過激発言をしてからに』

 

部分鑑定評価だけども、建付増減価は反映しない、ようにしようとするとどっかで整合つかなくなると思われるんですが。

 

実務修習テキストとか実務本だと、そもそも借地権残余法自体を適用してないし。

よ〜わからん

 

現況が最有効使用の新築or築浅建物で、建付減価・増価がない。
ここまで条件そろってるなら、借地権残余法はイケる!
そんな結論に到達。
何ぞこれ。

 

とりあえずねこきん的には、こんな条件満たした時じゃないと借地権残余法は説得力低いと考えるようにしました。
実務で借地権残余法とかあんまり出くわさないような気はするけれど。

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