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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

【総論6章】地域分析①〜標準的使用ってなんで必要なの〜

【論文対策】鑑定理論:総論6章

地域分析のお話です。

地域分析では、❶標準的使用の判定と❷用途的地域の理解が重要となります。

 

この記事では標準的使用の判定について。

 

地域分析

とにかく定義が長い。

そうは言っても、なんだかんだみんなちゃんと覚えてくる。

 

ついてに一言定義も言えるようにしといた方がなにかと便利。
『対象不動産の属する圏域を分析し、標準的使用を判定すること』こんな感じ。

地域要因の問題とか出た時でも、短縮版の地域分析を書いたりするのもアリかと思います。
加点はないかもですが、地域分析わかってるぜ〜!アピールになります。

標準的使用

地域分析とは、標準的使用を判定することです。

標準的使用て言われてもバクってしますね。
要は、地域の中心的な不動産はどんな用途で、どんな画地条件なのかーってことです。

この地域の標準的使用は、、、
❶戸建住宅地としての使用が標準的で、
❷前面道路幅員5m、間口8m、奥行10m、規模80㎡の長方形地。
こんな感じ。

 

標準的使用の判定の必要性

3つあります。
①事例資料の収集範囲が明らかになる。(同一需給圏がどこまでか判定することと一緒)
②地域要因格差が明らかになる。
③最有効使用判定の手掛かりになる。


①事例資料の収集範囲が明らかになる
これはイコール同一需給圏です。

同一需給圏が資料の収集範囲です。
想定した標準的画地を欲しがるような人は、不動産を買おうとする時(需要する時)、どこら辺まで探す範囲(代替性を認める)を広げるかってことです。

 


②地域要因格差が明らかになる。
地域分析ってのは、2つの視点から考えることができます。

 

❶地域の、市場の特性を把握すること
カッコよく言うと、定性分析。

❷地域間の格差を把握すること 
カッコよく言うと、定量分析。

要因格差の話は❷です。

1番イメージしやすいのは取引事例比較法ですね。
演習問題で地域格差率を反映。


原価法だとあまり意識してないですが((=゚ω゚)ノおい!)、再調達原価の把握(地方より東京のが高い。道路幅員広い地域の方が工事費抑えやすいとか。)減価修正(経済的減価要因)とかですかね。


収益還元法だと、還元利回りの査定反映とか。還元利回り、割引率は地方別、用途的地域別に異なる云々の基準がー。

よく分かんなくても、試験対策上は標準的使用の判定は地域要因格差を把握するため』とか書いといたら十分です(・◇・)/~~~

 


③最有効使用判定の手掛かりになる
基本的には標準的使用=最有効使用です。

これがズレた時に、開発法とかの出番だったりします!
私が受けた昨年の本試験の問題も標準的使用≠最有効使用の論点がありました。

 

ベロにできた口内炎が痛い。

おやすみなさい。

 

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