まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

鑑定理論〜総論6章の学習【市場分析②:市場の需給動向の把握】〜

引続き市場分析のお話。

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市場の需給動向の把握

③不動産取引どんな感じなのか
④今後どうなっていくのか

この2つを掘り下げていきます。

 

受験生の時、市場の需給動向とか言われても良くわかりませんでした。
ちなみに実務でもよく分からんヽ(;▽;)ノ

わからんわからんではお話にならないので、なんとなく試験対策上のイメージ位付けれるように頑張って書きます(=゚ω゚)ノ

 

③不動産取引どんな感じなのか

市場と言われてもピンと来ませんが、
売買市場
賃貸市場
というふうに、頭に細分類の名前付けたらなんとかイメージ湧きます。

 

さらに細かく細分化すれば、
住宅地の売買とか商業地、工業地とか。
マンションの取引動向とか。
共同住宅賃貸動向とかオフィス賃貸動向とか。

いろいろと考えられます。

 

<前回と一緒で高級住宅地で考えてみます。>
・近年は都心の駅前タワーの方が需要強いから、郊外の高級住宅地の需要はやや弱いとか。
・それでも根強い人気は以前あるから、取引はまぁまぁあるとか。
・土地値8000万〜1億4000万位が相場、建物込みだと1億3000万〜が相場とか。
・自用の住宅地取引(市場参加者は個人エンド)が中心で賃貸市場は形成されてないとか。


最後の『賃貸市場が形成されていない』とかも、高級な住宅地で賃貸なんかないのは当たり前のようで、鑑定評価では重要になります。
『地域分析における市場分析』の段階でこれを明確にしておくことで、評価手法の段階で収益還元法を適用しなくてもよい根拠であったり、収益還元法の重み付けを落とす根拠になります。

『把握した市場の特性に当たっては、試算価格の調整に反映させなければならない』とかいう基準の文言に繋がる!
というイメージです。

 

④今後どうなっていくのか

そんなもん僕が知りたい実務上も難しいです。
・取引加熱し過ぎて今後は凹んでいくのか、
・今後も横ばい見込みなのか、
・再開発が行われたりしてアップトレンドなのか
とかとか

 

ここを正確に把握する・できるようにすることはコンサルにつながりますね。ビジネスチャンスのとこだと思います。僕もここら辺を鍛えたいもんです。

 

それは置いといて、試験対策上は、お決まりの変動の原則・予測の原則を活用して将来動向を把握しなければならないとか誤魔化しといたらいいのかなと思います。

 

ぼんやりもやっとな範囲の市場分析ですが、めちゃ重要なので頑張りましょうヽ(;▽;)ノ

 

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