まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

土地残余法言い訳対策その②

前回に引き続き、口頭諮問で突っ込まれてもいいように項目・数値について解答できるように考えてみます。

前回↓。。。タイトルが酷いですね。

si6963po.hatenablog.com


今回は費用項目から。
ちなみに総費用の項目立ては総論7章と各論3章で違います。
収益還元法は各論3章形式が一般的になってるけど、地価公示の土地残余法は総論7章形式みたいです。

??土地残だとPMフィーてどーすんの??

土地残余法やったことなかったから、初っ端から混乱に陥ってストップ。
『7章形式では、PMフィーとかテナント募集費用とかは維持管理費として計上するです。』by要説。

さすが要説さん。受験勉強には使いづらいけど、こういう時は頼りになるぜ!

それでは言い訳鑑定士としてのアカウンタビリティを考えてみませう。

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・維持管理費
総収益に標準的係数を乗じて査定した。

総収益とか支払賃料の3〜5%位。

もちろんあくまで目安なんで出てきた金額との兼ね合いを見て判断です。

例えば、戸建貸家とか想定してみると分かりやすいです。
戸建の場合、物件の共用部分なんてないし、敷地の草むしりとかも借主さんがやるはずです。自然と管理費なんて安くなるようなイメージ湧きます。

機械的に支賃5%なんてしたら残念な結果になります。

私が想定したオフィスでいうと、
『有人の常駐管理やエレベーター2基の設置あり等、想定した建物に即した係数を採用しており、物件規模から見ても、査定された金額は妥当と判断しました。』
とかなんとかかしら。

・修繕費
総収益に標準的な係数を乗じて査定しました。
上と同じ。
①支払賃料の4〜6%
②建物再調達原価の1〜2%
位が目安。

①の考え方
より高額な収益を生み出すには、費用が掛かるのも仕方ないですね(=゚ω゚)ノ
経費と収益は相関関係にあるものです。
②の考え方
物件の規模・グレード上がれば、そら費用も掛かりますわ。
そんなイメージ。

・公租公課
土地
相続税路線価(とか固定資産税路線価)を用いておよその課税標準額を推定し、固定資産税・都市計画税の税率を乗じて査定した。
建物
再調達原価から、標準的な課税標準額を推定し、固定資産税・都市計画税の税率を乗じて査定した。

 

土地については、住宅の場合、軽減があるのでそのことも触れる。
建物の課税標準額は再調達原価の4〜7割くらいが目安。

・損害保険料
再調達原価に一定率を乗じて査定した。

火災保険と賠償責任保険が基本です。
最近のトレンドだと中古建物でも新築価格を基準に保険料見積もるらしいので、再調達原価に一定率を乗じて査定したら標準的な額が求まります。
実額がベストですが、土地残なんでしゃーないす。

率は0.1が良くみるような気がします。

・建物取壊積立金
再調達原価に一定率を乗じて査定した。
想定建物の耐用年数40年で、毎年の積立額×40年で総額500万円になり妥当と判断した。

再調達原価に一定率を掛けて求めるのが一般的です。

率は0.1%が良くみます。


私の勝手な目安。
木造:坪3〜4万円
鉄骨:坪5〜6万円
RC・SRC:坪7〜8万円
階段状にして増えていくイメージで覚えてます。

ここら辺に着地してたら良いかなって判断してます。あくまで目安。

ちなみに複合不動産の収益還元法では取壊積立金は計上しません。
土地残の時には資本的支出を計上しないんですが、取壊積立金を計上しまする。

この辺よく分かってないけど、資本的支出の代替が取壊積立金という理解でいいのでしょうかしら。


実務修習で習ったのか、ねこきんの修習テキストには資本的支出計上しない。取壊し積立費用計上する』というダイイングメッセージが残ってました。
記憶にさっぱりないです。
謎です。

 

ながい。おわり。つづく。

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