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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

鑑定理論〜総論6章の学習【市場分析①:市場参加者の把握】〜

6章は鑑定理論チンプンカンプンに陥るチンプン章です。
私もさっぱり訳わからんくなりました。

暗記よりも”理解”が重要な章ですんで、コシを据えて勉強しませう。


6章では、大きく3つの分析を勉強します。
❶地域分析❷個別分析、そして❸市場分析

 

地域分析で標準的使用を判定して、

これを手掛かりに、個別分析で最有効使用を判定するです。

鑑定の基本は、マクロからミクロへ、です。

 

市場分析とかいう、基準に名前が登場しない人がいるから分かりにくくなります。
単語の響きだけだと一般的要因を分析するような錯覚まで起す始末(。-_-。)

 

予備校では地域分析から順番通り教えてくれるので、ブログでは市場分析から書いてみまする。

 

市場分析の”定義”と”必要性”は最重要論点です。

TACテキストにあるので丸暗記必須です。

これするだけで市場分析ってなんなの?なんのために必要なの?が分かって一気に理解進みます。

 

ちなみに、表現がボヤっとしてるだけで、やってること自体はそんな難しいことないです(・ω・)ノ

 

地域分析は標準的使用を判定すること。
個別分析は最有効使用を判定すること。

コレだけ頭に入れて、市場分析レッツゴーです。

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市場分析

”市場の特性”を把握するのが市場分析です。

市場の特性ってなんぞ。

モヤッとしておる。

 

要は『市場参加者の把握』『市場の需給動向の把握』です。

この2つ。


まだバクッとしてますね。

・市場参加者の把握
①市場参加者が誰なのか(属性)
②何を重視するのか(行動)

・市場の需給動向の把握
③不動産取引はどんな感じなのか
④今後どうなっていくのか

 

ここまできたらなんとなく分かるような気が、、、する。

そういうことにしといてください。

 

市場参加者の把握

強引ですが、試験対策上は、市場参加者=『需要者』『買手』と思っちゃっていいです。

 

そして、今から書くことは既に総論2章3章でやってます。

なので、市場分析の半分は既に勉強済みですん。ヤッタネ、タエちゃん

 

〈ex...対象不動産が戸建住宅地なら〉
⑴市場参加者:個人エンドユーザー(属性)
⑵生活の利便性、居住の快適性を重視(行動)

 

なんか良く見るコレです。

これを考えるのが市場分析その①、市場参加者の把握です。

 

高級住宅地域なら、同じ個人でも、お医者さんと経営者とかの高額所得者に。
普通住宅地域なら、平均的な給与所得者に。

 

高級住宅地域の市場参加者は、戸建住宅地の中でも、利便性より快適性を重視する傾向がある。
・駅近よりも、閑静な住環境の方を重視するはず。
・画地規模が大きいので、南向きでなくても日照、通風とか確保できるから、方位はそんなに気にしないかも。
・反面、旗竿地みたいな不整形の場合、減価率が大きいかも。

・お金たくさんセレブだから総額嵩んでも、気にしないかも。

・外車とか車幅が広い車が好きだから(偏見?)、前面道路幅員が4mじゃ減価あるかも。

 

こんなことをアレコレ考えるのが、市場分析その①市場参加者の把握です。 

 

 

いったん終わります。
続く。

早く早く終わって期末!後3営業日。。。

 

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