まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

鑑定理論〜総論5章の学習【価格の種類】〜

 5章のラスボス。。。

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価格の種類の確定の必要性

正常価格以外にも需要があるから、こんな条件の下での価格も求める場合もあるよって感じです。

一昔前は、特殊価格は特定価格に引っくるめて定義されてたようですし。

 

①鑑定評価の意義 → ②限定価格や特定価格求める場面の述べる → ③こういった『社会的需要に応じるため』、正常価格の他に、限定価格等の価格概念が認められており、これら価格の種類を確定する必要がある。って流れかしら。

 

5章の山場

・正常価格
・限定価格
・特定価格
・特殊価格

おまけ
・取引価格

 

価格の種類は頑張って基準・留意事項を覚えるのみです。
特定価格は地獄です。

 

●限定価格

定義の他に、
❶具体例の列挙、
❷限定価格になる理由、
❸限定価格の求め方、
の3つを説明できるようにしといた方が良いです。


❸の求め方は、併合については、演習でやる事情補正をそのまま言葉で書けるようにしたらオケーです。

 

●特定価格

具体例3つについて、ひたすら留意事項暗記。

死ねます。

みんな嫌がるキツイとこです。
なので、暗記出来てたらそれだけで合格ライン乗ると思います。

 

基準改正点なんで出題可能性あるかもですね(=゚ω゚)ノ
最有効使用一致なら正常価格とかなんとか。

 

抉るとすれば、、、
ケース❶の論点では各論3章を書くとか。DCF法絶対、直接還元法で検証うんぬん。
ケース❷の論点だと、取引事例比較法を書くとか。早期売却事例なんて中々見つかるもんでもないから、規範性高い事例を収集するのは難しいうんぬんかんぬん。
ケース❸の論点、、、よくわかりまへんorz
事業継続とか言うてるから、事業用不動産(ホテルとか)イメージして、収益還元法のことを書くとか。支払賃料の求め方も確か基準改正点よね。
事業再生言うくらいだから、必ずしも黒字になるような賃料収益あがらないかもめ。そんな感じのことをうんうんぬんぬん。

 

●特殊価格

定義の他に、原価法のことをちょろっと書けたらオケーです。
❶特殊価格で求める場合、適用する手法は原価法のみ。
文化財なら置換原価は不可。
❸減価要因は物理的要因だけみる。

 

唯一、市場性がない場合の価格ですね。
『市場性がない』というキーワードから、各論1章の建物評価に飛びます。

ここら辺の基準書いたら加点事由かもです。

ちなみに、実務修習の講師の先生も特殊価格を求めたことないな〜なんて言うてた位レアなもんだそうです。

 

出題パターン

価格の種類の問題は基本的に、正常価格とどう違うのかーという相違点の問題が多いです。

どんな時もそうなんですが、相違点を問われたらまずは最初に共通点書くクセ付けませう。

コレだけで1点拾えるかもです。

 

●取引価格

取引価格を忘れてましたん。
まずは”定義”書いて、

次いで、”鑑定評価の意義(1章の価格の特徴❹)”とか”鑑定評価の必要性”を書いといたらええと思います。

 

定義は基準にないけど、取引価格なんて読んで字のごとく実際の市場取引で成立した価格とか書いといたら十分です。

暗記とかじゃないです。

 

ほいで正常価格との相違点。
4つ整理しとけばオケーです
①成立市場
正常P:合理的市場、取引P:現実の市場(必ずしも合理的じゃないー)
②判断主体
正常P:我らが鑑定士、取引P:取引当事者
③妥当する範囲
正常P:世間一般・第三者、取引P:取引当事者
④求め方
正常P:鑑定評価の手法を使って求めた試算価格を調整して決定、取引P:取引当事者の合意で決定

 

最後に

基準の暗記なんて、一語一句正確にとか覚える必要ないです。
が、流石に正常価格の定義くらいは完璧にしといた方が無難です。

 

長くなってしまいました。
おわり。

5章の問題なんで、締めには9章書きませう!

 

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