読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

ハンターハンター再開。

実務修習のコト

私の得意な念能力は『絶』です。

f:id:si6963po:20160321220755j:plain

久しぶりに連載再開だー


(ΦωΦ)『君も久しぶりやな』


なかなかブラックな環境でして。精神的に(−_−#)

早く終わりたまえ3月(=゚ω゚)ノ

 

さてはて、実務修習第一回の提出期限も3月末。
(ちなみに、こないだ合格発表でしたね!早く来い来いあと1年!)

 

とりあえず提出物の準備が完了しましたん。

とりあえず、、、

 

商業地がわけわかめ
いつまで経っても土地残余法という謎理論でとても苦しんでおります。
建物を想定。
収益を想定。
費用を想定。
利回りを想定。
躯体仕上設備の割合を想定。
経済的残存耐用年数を想定。
未収入期間を想定。
建物再調達原価を想定。
…なんぞこの手法。
ぶっちゃけなんでもあ……おっと誰か来たようだ。

 

厳密にドンピシャ直撃の正解を当て込んでいったら、所謂あるべき価格に辿り着くんでしょうね。

夢と理想の世界。

 

しかしながら、最有効使用の想定建物がわけわかめ

この想定がベストだーとなかなか割り切れないです。
言うは易く行うは難しである。
ワタクシ収益還元法がニガテです。考え込むと迷宮入りしてしまう。


きれいにCAD入れてる時間もないので、ボリューム的に入る建物想定しときましたん。

『周辺類似ノ建物等ヲモチイテ推定シテオリマス』
『標準的ナ水準ニアリ妥当ト判断シマシタ』
口頭試問では魔法のコトバを連発しかねないよ、私。

 

とまぁ、嘆いていても仕方ないので、真面目に考えてみまする。

実務修習口頭試問対策的なものを。

 

要は、数値の根拠を説明出来たらいいのだ。きっとそうだ。

①建物の想定
容積率完全消化:基準容積率500%の準高度商業地域に存する商業地。周辺も容積率完全消化(建築確認概要書を取得して確認済み)しており、また、周辺の空室率を勘案してもテナント誘致の点も問題なし。 

 

・用途:周辺用途からもオフィスが妥当と判断。メーカー等の事務室としての入居が多い。

▲なんでメーカーが集中してるエリアなの?って聞かれたら死亡。わかりまへん。

 

・規模:10階建、地下1階。コアを前道路側に配置するサイドコア型の中小規模のビル。収益部分と非収益部分とのバランス・ビルの競争力維持の観点から10階建が最有効と判断。基準階レンタブルは80%、全体で70%程度で妥当な水準にある。駐車場付置義務に基づき地階に必要台数の駐車場を設置。ちなみに確か東京都の条例だと1台当たり15㎡必要やったはず。

 

・構造:SRCを採用。高層建築であり、近年のオフィスに求められる無柱空間の需要から、RCよりもSRCが妥当と判断。前述の建築計画概要書からもSRC造の建築物が大半であることも確認した。

▲S造はあかんの?って聞かれたら、ふぇ〜ってなります。

 

②収益の想定
・賃料:同一需給圏内の類似不動産の賃料水準から賃料を15,000円/坪と査定(賃貸事例比較法を準用)。支払賃料に、共益費収入は含んでおらず、そのため維持管理費においても当該費用は計上しない。

▲時代的に両建計上の方がいいんかなぁ。。
賃貸形式はフロア貸しを想定。
賃貸事例は、都協会、レインズデータ、アットホームデータより取得。(事例の選択には、賃貸面積、賃貸形式とか〜賃貸事例比較法の契約内容の類似性判断の留意事項とかをイメージして説明できたら良さげか)
民間企業が公表している統計データに基づく賃料水準とも大きな乖離はなく妥当な水準と判断した。(CBRE、三鬼、三幸さん)

 

・保証金:6ヶ月、賃貸事例より妥当な数値。
・権利金:なし、賃貸事例より妥当な数値。
・運用益:2%、長プラを参考に標準的な利回りを採用。。。

▲うーむ、今の時代運用利回り2%て高い気が。まして土地値だけで数億数十億近くいくような物件だと、買手も財務内容健全なとこなはずだから、調達金利はコンマ何ちゃらの世界だと思うのやが。まぁ、実務修習に個性は不要と割り切って2%で突き進む。

・運用益及び償却額:権利金なし

 

・空室損失:入替率20%と不稼働期間3ヶ月から空室率を5%と査定。
ちなみにウチでは使わないけど、入替率はターンオーバーレート、不稼働期間をダウンタイムと言うそうな。横文字使って答えた方が、専門家っぽく聞こえるかなかな。

不動産業界は横文字多くて苦労するぜ。。。

 

・貸倒損失:保証金で担保されてるから計上しない。

・総収益:以上より賃料、運用益、空損より求めました。めでたし。

 

全部やろうと思ったけど、果てしないのでギブアップ。

書いてたら説明できないような不明部分(▲)も出てきた。

 

ちなみに、ここまで書いといてアレですが。

我が社は鑑定指導などなく、自分で調べろ考えろスタイルですん。なので上の説明も合ってるかどうかわかりまへん笑

 

大学修習とか大島さんとかはみんなで議論し合ったり、考えさせるように促して指導してるようで。うらやましす。
僕も基本のキから指導頂きたい今日この頃。

 

なにはともあれを提出期限までモ少し想定建物悩みませう。

 

にほんブログ村 資格ブログ 不動産鑑定士試験へ