まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

鑑定理論〜総論3章の学習【地域要因・個別的要因】〜

 総論3章の後半戦〜 

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地域要因と個別的要因

定義と具体例を覚える!

具体例は、種別毎に3個ぐらい覚えてたら十分やと思います♪( ´▽`)

工業地とかイメージ湧きにくくて手薄になりがちだけど頑張って覚えといた方が良いです。

解き方は一般的要因と同じ。

 

 

地域要因・個別的要因の問題だと、『種別類型ごとに重視する要因が違う理由』の論点書いといたら1〜2点つきます。
市場分析の話なので、書いておくと採点者への印象も良くなると思います。
とりあえず"定義"・"重視する要因が違う理由"は絶対書く!とはじめから決め打っておいたら良いくらいですヾ(*゚▽゚)ノ

おまけで、典型的需要者は○○が想定されるとかあったらなお良しです。

個別的要因:土地・建物

個別的要因は、種別だけでなく類型でも分類されるからちょいめんどくさいです
❶土地、

❷建物、

❸建物及びその敷地、

❹賃貸用不動産、

❺区分所有建物及びその敷地、の5つが基準です。

 

土地は基本的なものと土壌汚染・埋蔵文化財が主な論点に。

土壌汚染・埋蔵文化財の留意事項が死ねる。

覚えれたら強いです。

後回しでも良いと思います。

 

建物の基準が改正で厚くなってますね。
文量は多いけど、文章構造はそんなに難しくないから覚えるのは案外苦労しないようにも思われ。

留意事項だし、6割位それっぽいこと書けたら事足りるはず。

本来なら後回しで良さそうだけど、改正点やので重要度高いです。

量が多い分、暗記出来たらかなり突き抜けることになると思います。

 

個別的要因:建物及びその敷地

 建物及びその敷地は均衡の原則との関係がわかってたらオケーです。

 

賃貸用不動産は具体例・留意事項ともに丸暗記必要です。

貸家や収益還元法の問題で賃貸用不動産の要因を絡めて書けたら加点事由になる可能性高いです。

(原価法だと貸家建付地の建付増加のことまで触れられたら熱いです。

 

区建の個別的要因は各論1章に書いてあります。

各論の最後の方で出てくるから心折られそうになる。

てか私は心折られたorz、、、なので結構苦手です!笑
①位置・階層、②専有面積・間取り、③管理費の滞納の有無、④修繕積立金の額などなど、ここら辺のマンション固有っぽいのは覚えておいた方が良いです。

区建で若干ややこしいのは、2つの管理費が出てくるところ。

維持管理費と管理委託費用(いわゆるPMフィー)。

前者はマンションを持ってるだけでかかってくる費用(管理組合とかにお支払い)。
後者はマンションを賃貸に出した場合にかかってくる費用(管理会社にお支払い)。
たまに”管理費”って書いてあるだけで、読み流してるとどっちのこと言ってるのか混乱することがあるから注意した方がいいです。。。

 

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