まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

鑑定理論〜総論3章の学習【一般的要因】〜

価格形成要因のお話です。
総論3章は他の章との関連でめっちゃ問われる章。

3章と6章と7章が多いです。
いわゆる3-6-7の流れ。
あと忘れがちですが、8章の調整とも絡めれたら合格者上位レベルいけると思います。

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価格形成要因

とりあえず基準冒頭の前文は丸暗記。
解答例では良く短縮バージョンが使われてたりするけど、私は短縮するか否か考えるのが面倒やったので、何も考えずベタ貼りしてました。(というか価格形成要因の問題は要因分析と絡むんだから、前文の後半に出てくる市場分析の話を端折るのはどうなのって感じもしますし)

 

一般的要因

一般的要因
①定義、②地域的偏向性、③6章と7章・試算価格の調整の絡みを覚えて終わり。

初学だと③6章と7章・試算価格の調整の絡みがわかりにくいかもです。
総論6章の前文にちょろっと書いてあるのが一般的要因の分析のおはなし。
総論7章・調整の話は一般的留意事項の1番最初にちょろっと出てきます。

 

価格形成要因の問題の解き方

価格形成要因の問題は4ステップで答案が書けます。
⑴要因あげる。
⑵要因の具体的な場面を妄想。
⑶要因の影響を妄想。
⑷価格への影響。

具体的にやってみませう!
自然的要因:地盤の状態
⑵地盤が緩かった
⑶地盤改良工事が必要。工事費用が嵩むため、不動産需要減。
⑷価格が下落。

※積算価格だけ考え方に若干注意です。
工事費用かかるんだから、比準価格・収益価格は感覚的に下落するのはわかりますケド。
積算価格は上がりそうやなってなります。
再調達原価は上がりますけど、市場性が劣るとして経済的減価要因で落ちるので、要因と手法の整合性は合うよねって流れです(。-_-。)

社会的要因:世帯数
⑵単身世帯が増えてきた
ワンルームマンション需要が増加する
⑷価格が上昇

⑴経済的要因:市場金利
金利が上がった
⑶資金調達コストが上がるので、投資意識下落。不動産投資が減少
⑷価格が下落

行政的要因:税制の状態
⑵消費税増税が行われた
⑶消費、投資意識の下落から景気低迷予想。企業、投資家の不動産投資が減少し、不動産需要減。
⑷価格は下落。

一般的要因・地域要因・個別的要因の全部で使えます。

一度この4ステップの流れを覚えたら基本的に全部イケます♪( ´▽`)
頭使うのは⑶要因の影響位ですし、3章問題は点の稼ぎどころ。

というか合格レベルの人は普通にやってきます。

過去問の解答例も良く良く読んでみたらこんな文章構成になってることが多いので意識してみてくださいヾ(*゚▽゚)ノ

 

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