まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

改正基準その❹〜原価法【再調達原価:付帯費用の算出】〜

まだまだ改正基準は半分も来てないかしら!来たかしら!

今回は目玉改正の原価法。

原価法は2014年に本試験で出てるけど、建物評価が非常に騒がしいのでまだまだ出そう。今年の公開模試でも出たものね( Φ ω Φ ) 

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建物及びその敷地の再調達原価の"付帯費用"

 建物及びその敷地の再調達原価の算定方法が変わってるようです。

変わったというより、実務上やってたことを基準に表面化・明確化させた模様。

 

旧基準だと、更地価格or借地権価格に建物価格をプラスして、ハイ再調達原価の出来上がり〜ってのが複合不動産の再調達原価。

 

ちょいまち!建物が出来上がるまでの費用ってどないなっとんねん!っていうツッコミが入ったのが改正の背景。
具体的には、開発許可申請に掛かる経費、建築確認申請に掛かる費用、建築の設計監理、登記費用……もう挙げだしたらキリがねーべーって位いっぱい。
いわゆる付帯費用です。付帯費用を細かく見ときなさいよ、と。
付帯費用の具体例書けるようにしといた方が良さそうですねε-(´∀`; )

 

要は期間概念をちゃんと考慮しましょう〜ってことです。開発法の開発スケジュールイメージしたらいいかも。

今まで、ここら辺は建物再調達原価に含めてうやむやにしてたみたい。
しかし、土地の登記費用とか公租公課とかって建物の付帯費用と違うやないのってことから、キレイに分けて基準に示そ〜としたようです。

 

建物及びその敷地の再調達原価の基準↓

『建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(更地の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額又は借地権の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。』

付帯費用の話の明記!

付帯費用の定義

ほいで基準はこんな感じに付帯費用の定義が追加↓
『通常の付帯費用には、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額が含まれる場合があることに留意する必要がある。』


そして留意事項で、定義を説明。
資金調達費用とは、建築費及び発注者が負担すべき費用に相当する資金について、建物引渡しまでの期間に対応する調達費用をいう。』
『開発リスク相当額とは、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が発揮されるに至るまでの不確実性に関し、発注者が通常負担する危険負担率を金額で表示したものである。』

開発リスク相当額の定義は暗記しにくそう(。-_-。)

どっちも建物建築から引渡し・開発終了とかいった期間でみた費用ですね。こういった期間概念をちゃんと再調達原価に含めましょうーと明確にしたということでした!

 

建物の個別的要因が鬼のように追加されてるし、建物関連の論点は今年重要論点な気がしますヾ(@⌒ー⌒@)ノ

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