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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

改正基準その❸〜定義の変更【建付地・特定価格】〜

改正基準〜平成26年〜

牛歩ペースの改正基準勉強。

9月中には終わりたい!終わらせたい!

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photo credit: <a href="http://www.flickr.com/photos/31029865@N06/15262916146">Roadside Station Yunoka Shiobara</a> via <a href="http://photopin.com">photopin</a> <a href="https://creativecommons.org/licenses/by/2.0/">(license)</a>

建付地

建付地とは、建物t等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

 

建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。

 

新基準になってえらいすっきりしてますね。使用収益ウンヌンの文言が消えてしまいました。

建付地は自用の建物及びその敷地の敷地部分を指す!っていうのが王道ど真ん中なんですが、今年の本試験もその論点やったんですが。

実務上は『貸家建付地』なるものが存在していて。そのまんま貸家及びその敷地の敷地部分。

今回の改正は、建付地には貸家建付地も含む概念にしてあげようってところかしら( ゚д゚)ノ 

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

 

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示するか価格をいう。

なんだか特定価格の定義の中に限定価格が迷い込んできたみたいになってますが笑

旧基準では、①前提条件が正常価格目線と違ったら特定価格としよう!としてたけど、

新基準では、①、かつ正常価格と乖離した場合には特定価格としよう!って感じに変わりました。

なので特定価格の具体例⑴の典型論点『投資法人等の運用方法が最有効使用と同じでも特定価格である』の解答が変わってきます。

新基準だと、このケースでは正常価格と乖離しないので求める価格の種類は正常価格です。

投資家が正常価格と何ら違わんのになんで特定価格なん?って混乱することから改正されたのだとか。。。

 

論文テクニックちっくなこと

特定価格の評価方針が各論1章にお引っ越ししてます。

具体例3つのパターンの特徴と絡めて手法毎に一言添えれるようにしといたら素敵かもですね。体系的理解できてるんだぜアピール!

具体例⑴資産流動化関連…DCF法必須の理由とか

具体例⑵早期売却…早期売却に伴うリスクの反映(還元利回りup、早期売却の類似の事例選択とか)

具体例⑶事業継続…事業用不動産の純収益査定、現状継続は収益力低いことが多いことの指摘とか

 

後は価格の種類なんで、締めは9章を貼付け〜。

必要的記載事項①鑑定評価額と価格の種類

特定価格とカッコ書きで正常価格も併記。併記の理由は、両者を明記することで無用の混乱を避けることにある。

必要的記載事項⑤鑑定評価の条件と価格の種類との関連

特定価格を求めた場合は法令等の社会的要請の根拠を明確に。明確にすることで、価格の種類の妥当性を確保できる。

(あれ、どうでもいいけど必要的記載事項も増えとるやんけ!)

www.mlit.go.jp

そしてそして2015年度TACマイページさようなら〜!

お世話になりました<(_ _*)> アリガト

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