まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

ねこきん式鑑定理論の体系的理解〜各論1章宅地編〜

総論編を書いてから一体どれほどの時間が経ったことやら。。。
各論編です〜

各論1章は体系的理解言うほど大げさなもんないですしおすし(´ε` )
ざっくり2章と7章と各論1章でほぼ終了!

まずはとにもかくにも各論1章の基準を暗記。

類型の特徴を理解するのが最重要!

次に各論1章で最重要なのは『類型の特徴』です。
更地は当該宅地の最有効使用に基づく経済的利益を十全に享受することを期待しうるものであるから、鑑定評価に当たっては、最有効使用に基づく価格を求める必要がある』とかいった類型の定番フレーズ。
各論系の問題はこの特徴の意味が分かってるかが命デス。

各類型の特徴を踏まえた上で、
①その特徴を手法にどう反映するのか。
②類型間の相違点は何か。
この2つを答えられるようにするのが各論の勉強だと思います。
長くなるので②類型間の相違点は割愛。

具体的に宅地の類型でみていきます。

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更地

更地…特徴は最有効使用が可能
取引事例比較法:更地の事例or配分法では最有効使用の事例を。
収益還元法(土地残余法):最有効使用の建物想定、収益事例は最有効使用の事例を。
開発法:最有効使用が戸建分譲かマンション分譲か判定。 

建付地

建付地…特徴は現況建物による制約(影響)
取引事例比較法:配分法は現況建物と同等の有用性の事例を。要因比較にあたっては建物及びその敷地の格差も考慮。
収益還元法(土地残余法):現況建物の賃貸想定、収益事例は現況建物と同等の有用性の事例を。

こんな感じ。借地権からは量が増えてくるけど、やることは基本的に同じで手法の落とし込みです。

借地権

借地権…使用収益できる権利であり、使用収益を制約する権利
取引事例比較法:①借地権or配分法は借地権付建物の取引事例を。②要因比較に当たっては借地権固有の要因分析(借地権取引の態様、借地権の態様)
収益還元法(土地残余法):①想定建物は借地契約の制限受ける。②総費用の査定に当たっては支払地代。③還元利回りの査定に当たっては借地権固有の要因を反映(借地権消滅リスク、更新料発生リスク、地代上昇リスク)=借地権の還元利回り。
賃料差額還元法:①適正賃料は積算法・賃貸事例比較法で求める。②取引対象部分は、③還元利回りは土地残と一緒。
借地権割合法:①更地(建付地)価格の査定。②借地権割合の査定に当たっては、まず地域の借地権割合を把握(事例分析、地元精通者のヒアリング、国税庁路線より)、次いで個別の借地権割合を把握。
底地価格控除法:①借地権価格と底地価格の合計は更地価格にならない。適切に修正する。

底地

底地…借地権が付着してる場合の宅地所有権

収益還元法:①土地残不可。②借地権の態様(定借か否か)によって永久還元か有期還元。
取引事例比較法:①配分法不可。②取引事例少ない。かつ契約内容まで類似した事例の収集困難。

各々さらに細かい派生論点もあるけど、全体像はざっくりこんな感じ。
なにわともあれ、基準と類型の特徴を覚えないことには何も始まらない章だと思いますヽ(;▽;)ノ

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