まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

更地と自用の建物及びその敷地ってどっちが鑑定評価難しいのか

旅行中の移動時間に勝手な妄想。お久しぶりの妄想シリーズ。結局答えは出ないからモヤモヤ感半端ないんだけども笑

o(`ω´ )o『そんなネタ書くなよ!』

(・Д・)ノ『一緒に煮え切らない気持ちを共有しましょう』

 

旅行の合間の小休憩みたいもんだ。

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お題は記事タイトルのとおりなんだけど、更地の鑑定評価ってめっちゃムズイような気がしてきました!誰しもが最初に触れるような基本類型なんですけど。

どっちが大変なのか私気になります!

ちなみに鑑定評価報酬は類型と鑑定評価額に応じて決まることが多いみたい。一般には類型別で見ると建物及びその敷地>更地が普通。

 

さてはて【対象不動産が住・商・工が混在する地域に存するもの】やったとしてー

建物及びその敷地だったら、基準でいくと最有効使用の3パターンを考慮して、どれが一番高額ですのん?って比較することになりますね。

勝手なイメージ、用途変更が最有効使用になること少なそう。 めちゃ古かったり、適合悪かったりしたら取壊し更地なんやけど、基本的に現況継続が多くなりそ〜。社会経済的損失がなんたらかんたら。

てことで、建物及びその敷地の最有効使用の判定は簡単なような気がする。

 

更地の場合、取引事例比較法はなんとかなりそう。

更地の建物想定が???ってなる。混在地域の場合、住宅・店舗・オフィス・工場・倉庫etc……色んな想定して土地残するのかしら?賃貸工場とかはそんなメジャーじゃないからナシか。

マンション想定だとしてもワンルーム・ファミリー、低層階には店舗入れた方が良いのか、容積率いっぱい消化した方がいいのか否か。なんだか考え出したらキリがないような気がする!

それと土地残は賃貸事例比較法とかもやらないといけないから、実務では相当めんどくさそうね笑

 

不動産鑑定士が市場分析の結果、こうだ!って言ったらそれが鑑定評価書なんやろうけど、人によってバラツキそうだな〜なんて思ったり。 判定の理由付けの仕方とかで優れた評価書、なんじゃこら評価書に分けられるんかしら(´ε` )

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