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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

改正基準その❷〜新しい鑑定評価の条件【調査範囲等条件】〜

改正基準〜平成26年〜

前回に引き続き、5章の新基準です。

今日の改正基準は……難しいです。要説読んでも、んんん?って感じ。勘弁してくれorz

 

長文の追加基準で話がややこしくてむずいー。多分理解は合ってると思うんだけども、やや不安。もし現役鑑定士さんが見てらして、違ってたらご指摘お願いしますm(_ _)m

 

なんとかねこきん的に噛み砕いて書いてみます。。。 

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【調査範囲等条件】

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件(以下、調査範囲等条件)を設定することができる。』


いきなり長いし1回読んだだけじゃよくわからん基準。

要は専門性高い要因(土壌汚染とか埋蔵文化財とかのアイツら系)を考慮外とするよーってことです。

土壌汚染で考えてみます。
汚染あるのわかってても(てかあってもなくても)『考慮外としますねー』ってお客さんに説明した上で評価するみたいな。
これら要因を価格に考慮して評価するとすれば、①鑑定評価の難易度UP→②そのためお客さんが支払う評価報酬額もUP!となってお互いあんまりメリットないしややこしい。(鑑定評価報酬は限定価格だったり、対象不動産が市街化調整区域にある場合だったりすると鑑定評価に手間が掛かるので、報酬額が20%とか30%とか割増されるみたい)

調査範囲等条件は……
鑑定評価の価格形成要因に係る『調査範囲を限定』するための条件。
調査範囲の中に土壌汚染含めません!ってことですね。

関連論点その①価格形成要因の除外

似た話が8章にありますよね。
不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合は、価格形成要因から除外していいうんぬん』
こっちは、鑑定士が価格形成要因についてこりゃ影響あらへんわって判断したものです。

調査範囲等条件はその要因はそもそも考慮する範囲に含めてませんよーって入り口からシャットアウトするということで、やってることは似てるようで全然違います。
要因除外は考えた末にムシした鑑定士の判断です調査範囲等条件は考えてすらないってことです。

ここを論点で問題作れそうですね( ゚д゚)
Q.価格形成要因を除外することと調査範囲等条件を設定することの違いを説明せよー的な。

関連論点その②想定上の条件

そしてさらに突っ込んでいくと…全然突っ込みたくはないんだけど、、、
想定上の条件と調査範囲等条件はどう違うのけ?
調査範囲等条件は『汚染がないものとして』

想定上の条件は汚染が除去されたものとして』という状態を想定するものやので、これも似てるようで全然違う。

想定上の条件に比べて、調査範囲等条件は"汚染がない"を前提としてるから、評価に対して楽観的に感じるけど、条件の設定要件を想定上の条件より厳しくしてバランスとってるっぽいです。

しかし頭こんがらがってきた。マジで。

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