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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

ねこきん式鑑定理論の体系的理解 〜実践編(総論)〜

試験対策に使えるネタ

 体系的理解をつらつら書いてみました。わかったようなわからんような笑

si6963po.hatenablog.com

過去問で実践してみましょ。

レッツ、打倒TACの解答例!

 

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【平成26年本試験:問1】

一般的要因について

(1)鑑定評価において、なぜ一般的要因を考慮しなければならないか。

(2)経済的要因を3つ挙げて、鑑定評価額に与える影響について述べよ。

 

小問⑴なぜ一般的要因を考慮しなければならないか

価格形成要因の意義

一般的要因の意義

地域的偏向性

 

ここまではみんな書くことは一緒……やと思う。

ここ以降からいろいろ変わってくるかもですね。ねこきんの答案構成書いていきます。

 

加点狙いで8章と絡める。

8章『資料』は全体に掛かってくる。

要因資料の定義、一般資料の定義、具体例

 

次は普通に解答例の通り、一般的要因を考慮する必要性を書いてく。

章と章の繋がり。

6章との関連=一般的要因の分析。

最有効使用を判定するため価格形成要因を分析する必要ある。

6章の一番最初の基準。

7章の一般的留意点

(一般的要因は何故か7章にも要因分析の必要性が書いてある…)

7章との関連=一般的要因と手法の適用。

原価法…再調達原価の把握(人件費、物価水準)

取引事例比較法…時点修正率の把握(社会・経済・行政要因の動向)

収益還元法…還元利回り・割引率の把握(公定歩合

調整との関連。

一般的要因は価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。

(一般的要因は何故か8章にも調整の必要性が書いてある……)

『再吟味』『説得力に係る判断』にも留意事項の列挙に上がってるから書ける。

 

一般的要因は抽象的な上に、あっちこっち基準が飛ぶから難しいですねぇ。

 

加点狙いで4章『諸原則』と絡める。

要因分析のとこで『需要と供給の原則』が使えそう。

『最有効使用の判定に当たっては、まず、マクロ的要因である一般的要因を分析して有効需要を把握する必要がある。この場合、需要と供給の原則や変動の原則、予測の原則を用いて、適切に分析する必要がある』

手法の適用のとこでも『変動の原則』『予測の原則』が使えそう。

『物価や人件費の変動予測に当たっては、変動・予測の原則を適切に活用しなければならない。時点修正率の把握においても、地価指数や建築費指数の変動を適切に予測する。さらに、10年物国債等、還元利回り等と密接に関連する金融商品利回りや金融市場の運用利回り動向の予測についてもこれら原則を用いる必要がある』

こんな感じにボヤッとそれっぽいこと書いとくと、点数付きそうです。

 

諸原則と再吟味の話もあるけど、そこまでいくと一般的要因の問題としては論点ズレだと思います。

 

小問⑵経済的要因を3つ挙げて、鑑定評価額に与える影響

ここら辺は膨らませるのムズイ。。。

要因の具体例 → 価格への影響

間に手法と絡ませるのが理想だけどムズイですね。

①物価水準が上昇

建築費高騰で市場性down(経済的減価で積算価格↓)、収益性down(収益価格↓)→不動産価格の下落

金利水準が上昇

資金調達コストが上昇→建築費高騰で市場性down(経済的減価で積算価格↓)、収益性down(収益価格↓)→不動産価格の下落

③消費税増税

建築費高騰で市場性down(経済的減価で積算価格↓)、収益性down(収益価格↓)→不動産価格の下落

全部中身一緒やね。すまそ笑

 

書く時に消費者物価指数とか企業物価指数、公定歩合、公社債利回りといった要因資料を活用して把握するとか書くとカッコ良く見えるかもですね!

 

解答例以外でいろんな基準引っ張ってこれないか考えてみまひょ

こんな感じで基準を横断的に駆け回って、はまった論文書けると8割超え狙えます。

本試験の場でここに書いたようなこと全部だなんて私も当然書けないですけど笑

 

大事なのは普段の勉強で解答例以外でも何か書けることないか〜って自分で考えることやと思います。

解答例よりオレのが良い論文書くぜー!解答例超えてやるぜー!!って感じです( ゚Д゚)ノ

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