まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

改正基準その❶〜5つめの対象確定条件【未竣工建物等鑑定評価】〜

せっかく改正基準やら勉強してるので、試験勉強も兼ねて書いていこー

基準の改正自体は1年位前にやってるから今更感ハンパないけど笑

私は旧基準の人間なり。実務ずっとやってる人だと基準変わると大変だね。。。

 

さてはてタイトルの通り、対象確定条件が一つ追加されてます。

【未竣工建物等鑑定評価】

 造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない建物にいて、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること。


ふーむふむ。
建築途中の建物の鑑定評価依頼が多いんでしょうね。これ完成したらいくらやねん!って感じの。
今までは想定上の条件でやってたやつかな(2014年TAC鑑定理論テキストの原価法のトコに書いてあるよ!)。

これを対象確定条件として基準に明記したんかね。

 

『鑑定評価の条件』と来れば、その『条件の妥当性』の話

未竣工建物等鑑定評価の妥当性については、専用の補足が3つ。
①資料の収集可能性(請負契約書、設計図書)
②法令クリア(許認可得ているか)
③実現性(工事完了の実現性)
条件設定の時はここら辺に気をつけろってことですね。

 

対象確定条件

そして最近気づいたことが。
論文試験も終わって今さらなんですが。。。

対象確定条件って……正直ピンとこねー!

鑑定評価の対象を確定するために必要となる条件。

なんじゃそらなんですが、なんとなくシックリくる神のコトバが降ってきました!(本に書いてあった)

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対象確定条件は、
どういう状態の不動産を評価するのか確定するもの。『どういう状態=類型』
不動産の類型を確定するのが対象確定条件だわー!!

色んな類型…①現況所与鑑定評価
更地…②独立鑑定評価
建付地とか建物…③部分鑑定評価
色んな類型…④併合分割鑑定評価
⑤未竣工建物等鑑定評価はちょっと特殊だけど。

 

ちなみに②④⑤は想定要素を含みます。対象確定条件が現況所与か想定要素含むのかを意識して覚えておくと試験対策上便利です!
『想定要素=関係者の利益を害する可能性』です。
担保価値を把握する依頼目的の鑑定評価で、オンボロアパートを独立鑑定評価として更地評価したら担保価値が過大に出てしまい、その担保価値を信じて融資した抵当権者は不測の損害を被っちゃいます。

 

しかし、対象確定条件がわかったとか!今頃言ってると、やっぱり最近の受験生のレベルは低いなーとか思われるんやろか笑

www.mlit.go.jp

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