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まいほーむ いず きんかくじ

偏差値37から不動産鑑定士を目指す道のり。。

【総論5章】確定と確認ってなんぞ〜権利の態様に関する事項〜

どこもかしこも仕事始めですね。

まだ若干電車は空いている……?

久しぶりの仕事はなかなかどうして披露感が半端ない!

 

さてはて確定と確認のお話その2。

権利の態様に関する確定・確認ってなんぞ。

 

当時習ったのは、

確定とは机上でするもの、

確認とは実際に現地でするもの。

 

ん〜わかったようなわからんような。

もっと具体的に確定と確認ってなんなのさ!

 

権利の態様に関する確定と確認

 前回同様、基準に照らした実務でのざっくりした流れでです〜↓

 

物的事項と権利関係事項を分けて考えた方がわかりやすいので別々に。

本来はもちろん同時並行でいきます。

 

( ・×・) <依頼者だよ

ヾ(*ΦωΦ)/ <鑑定士です

 

<権利の態様に関する事項の確定・確認>

〜確定〜

 ( ・×・)『東京都港区ねこきん町1丁目2番3にある土地(青空駐車場)を評価してくれたまえ。』

ヾ(*ΦωΦ)/『かしこまり!』

ヾ(*ΦωΦ)/『法務局で謄本(所謂確認資料)』

ヾ(*ΦωΦ)/『所有者は謄本に載ってるウサギさんのみやね。』

〜確定終了。ここから確認〜

 ヾ(*ΦωΦ)/『今回の評価対象は”所有権”でいいです?』

 ( ・×・)『オケー』

ヾ(*ΦωΦ)/『駐車場やけんど、月極の賃貸借契約とかないです?』

 ( ・×・)『あるよ。でも今回は更地の価値が知りたいねん。』

ヾ(*ΦωΦ)/『契約書ってあります?』

( ・×・)『これじゃ。』

ヾ(*ΦωΦ)/『コピー貰っときますね!ではでは、この賃借権はないものとして評価しますー。』

( ・×・)『オケー。』

〜ここまでで確認終了。(厳密には確定(本確)も最後にしてます。こまけぇこたぁいいんだよー〜

何を評価するのかを確定(所有権なのか、賃借権なのか)して、

確認(ヒアリング、確認資料:賃貸借契約書)しました。

権利の態様に関するの確定・確認でした。

 

余談〜ぶれいくたいむ〜

( ・×・)さんが駐車場の賃借権を評価してくれーって依頼してきたときは鑑定評価できません。

なぜなら、鑑定評価の対象となる類型は借地借家法(旧法含む)借地権だからです。

借地借家法の借地権は、建物所有を目的とするもの限定なので、駐車場は範囲外。

→裏を返すと、民法上の賃借権(駐車場とか)は鑑定評価できないってことになります。

 

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口頭諮問対策〜出題類型はなにか〜

正月休みが終わるとか、うせやろ……

僕は明日までお休みですが。

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想定問答とか議事録的なものが会社にストックされてたので、コイツを使って対策しませう(´ε` )

先代さまさまm(_ _)m

 

O島先生のところで使ってそうなやつもあったりなかったり。

 

( ゚д゚)『全然匿名になってないよ!』

 

しかし、想定問答に入る前にやることがある。

 

ズバリ、山ハリです!


提出した22個ある類型けど、その中から出題されるであろう類型を絞ります。

 

以下は、自己責任で参考にしてくださいましm(_ _)m

 

ʕ •́؈•̀『類型にも過去に全く出たことないものもたくさんあるのですよ〜』
(相変わらずやねこのゲス顔)


↓ここら辺が出たことないみたいです↓
1.住宅地
3.工業地
5.建付地
6.借地権
8.宅地見込地or農地・林地
9.自用住宅
10.自用店舗
12.貸家住宅
18.借地権付住宅
20.地代
21.新規家賃

 ↑ここら辺が出たことないみたいです↑

 

全部で11類型が出たことなさそうです。

提出類型は22類型だから、ちょうど半分ですね。


ʕ •́؈•̀ 『なんで出ないんすかね〜』

・別の類型で一石二鳥に質問できるから
▶︎複合不動産・継続賃料とかで網羅して質問できる
・実務であまり出会わないから
▶︎建付地、借地権単独、地代とか

そんなところが理由だと思います。

 

というコトで、

↓過去に出題されたことがある類型はこんな感じ↓

2.商業地

4.大規模画地

7.底地

11.業務用ビル

13.貸家店舗

14.高度利用賃貸

15.オフィス賃貸

16.マンション

17.区分事務所・店舗

19.借地権付建物商業地

22.継続家賃 

↑過去に出題されたことがある類型はこんな感じ↑


ちなみに、提出物がオッケーで口頭諮問までイケたのに、口頭諮問ダメだった場合、もう一回実地演習やり直しになります

この場合に再度提出しなければいけない類型は、13類型に減ります。

 

↓再提出の類型はこんな感じ↓

2.商業地

4.大規模画地

6.借地権

7.底地

11.業務用ビル

13.貸家店舗

14.高度利用賃貸

15.オフィス賃貸

16.マンション

17.区分事務所・店舗

19.借地権付建物商業地

20.地代

22.継続家賃 

↑再提出の類型はこんな感じ↑

 

そして、初年度修習生も再修習生も一緒くたに面接を受けます。

裏を返すと、実地演習やり直しになった場合の類型のみが、題材になる可能性が高いとも言えます。

過去の出題類型と再提出類型の大半が被ってることからおそらくそうなんやと思われ。

 

てか、古いやつ見直してるとかなり不味いorz
なんでこんなこと調べてへんねんってことが多い。

今更役所調査をやり直すのか。

ぐぬぬ

 

 

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